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Nuevos actores para un mercado residencial al alza

Introducción

El mercado residencial vuelve a ser uno de los grandes protagonistas del sector inmobiliario. Tras un periodo de estancamiento entre los años 2009 y 2013, a partir del año 2014, se reactivó la actividad, principalmente mediante cooperativas y promoción delegada. En 2016 se mejoraron los fundamentales del mercado, reflejando un aumento en el número de transacciones y estabilidad en los precios. El año 2017 está siendo el de la confirmación de la buena salud de la que goza el mercado, representado en una elevada actividad promotora y en el interés por nuevos actores que están invirtiendo y profesionalizando el sector

Comportamiento de la demanda

El buen momento del mercado residencial se refleja en el incremento del número de transacciones durante los 8 primeros meses del año (enero-agosto 2017), alcanzando un total de 315.795 transacciones, lo que supone un incremento del14% respecto a las realizadas en el mismo periodo de 2016, según datos publicados por el INE. La recuperación del mercado es un hecho, no obstante seguimos estando muy lejos de los registros de los años pre-crisis, cuando desde enero hasta julio se realizaron 555.221 operaciones. Desde el departamento de Research y Residencial de BNP PARIBAS REAL ESTATE pensamos que el número de total de transacciones para el año 2017 podría alcanzar los 530.000 registros.
En el gráfico superior se expone la evolución del número de transacciones de viviendas libres desde el año 2007, diferenciando obra nueva y segunda mano, además de compra ventas realizadas por extranjeros, según el Colegio de Registradores.

Se observa cómo a partir del año 2014 se invierte la tendencia, predominando las transacciones de segunda mano, al estar paralizada la actividad promotora. Durante los años 2015 y 2016 continuó el incremento de estas ventas, no obstante en el corto plazo las ventas de viviendas de obra nueva irán ganando cuota de mercado progresivamente.
El aumento del número de compraventas de vivienda no ha reducido el peso de la demanda extranjera. Desde el año 2014, se mantiene en niveles del 13%, lo que indica que sigue manteniendo el mismo peso, incrementándose paralelamente las ventas a nivel local y extranjero.

Si se analiza el origen de la demanda extranjera del último dato disponible, T2 2017, se observa cómo la misma se mantiene estable, donde resalta la importancia de la demanda procedente del Reino Unido, la cual, a pesar del BREXIT, aglutina el 14,9% del total de las transacciones realizadas por extranjeros en España. Franceses, alemanes, belgas, italianos y nórdicos son los principales compradores de vivienda en España, además de los británicos.

Respecto a los ritmos de ventas, destacar que en los últimos 18 meses se está produciendo un cambio de tendencia considerable.
Durante los años de contracción económica, el plazo medio de comercialización de una promoción era de entre 40 y 60 meses.
Los nuevos proyectos de obra nueva se están iniciando en zonas donde los niveles de oferta están controlados y, sobre todo, adaptados a la demanda potencial, llegándose a comercializar actualmente la totalidad de las viviendas antes de la entrega de llaves. Factores que están favoreciendo estos ritmos de venta son los requisitos que exigen los bancos a la hora de financiar nuevos proyectos: entre un 50% y 60% de preventas y la presencia de una demanda embalsada que estaba esperando este momento del mercado

Evolución del stock

El año 2016 se cerró con un stock de viviendas nuevas sin vender de 491.693 unidades, un 4,31% menos que en el anterior periodo analizado. Las provincias que aglutinan mayor porcentaje de stock son Alicante, Madrid y Barcelona, entre las tres suman el 25% del total del stock de viviendas libres sin vender. Este stock disponible representa un 1,92% del total del parque de viviendas, frente al 2,1% del año 2015.

Un indicador relevante del mercado que verifica el retorno de la actividad promotora son los visados de obra nueva. Hasta el mes de julio de 2017 se han incrementado un 19,0% respecto al mismo periodo de 2016. Las estimaciones para el final de año son de un crecimiento del 35%. Si se analizan el número de viviendas terminadas, se observa un incremento anual del 43% hasta e mes de junio de 2017.

El mercado se está viendo impulsado por nuevos actores, entre los que destacan Metrovacesa, Neinor Homes, Aedas Homes, Vía Célere y Aelca. Todas ellas cuentan con importantes accionistas, Santander y BBVA en el caso de Metrovacesa y grandes fondos americanos, como Lone Star con Neinor, Värde Partners con Vía Célere y Aelca con Centerbridge. Se trata de un nuevo perfil de “promotor” más financiero y cada vez más industrializado.

Evolución de los precios

En cuanto al análisis de precios, como se observa en el gráfico superior, a partir del primer trimestre de 2014, coincidiendo con la recuperación de la demanda de viviendas, el comportamiento de los precios ha mostrado una tendencia creciente.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 1.530 €/m² en el segundo trimestre de 2017.

Por municipios de más de 50.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se han registrado en San Sebastián: 3.286 €/m², Sant Cugat del Vallès: 2.876 €/m², Barcelona: 2.852 €/m², Getxo: 2763 €/m², Pozuelo de Alarcón: 2.659 €/m² y Madrid con 2.652 €/m². El metro cuadrado alcanzó su máximo en el primer trimestre de 2008, cuando alcanzó los 2.101 euros/m², por lo que existe todavía recorrido al alza en los precios.

Dentro del inmobiliario, el sector residencial de lujo fue uno de los menos afectados durante la crisis inmobiliaria, y hoy por hoy es uno de los que está creciendo a mayor velocidad.

Actualmente los proyectos PRIME en Madrid y Barcelona se están vendiendo en niveles medios de 8.000 €/m², llegándose a alcanzar precios de entre 15.000 €/m² y 20.000 €/m² en algunas promociones singulares.

Si comparamos los niveles medios actuales con el pico de mercado, 2007, en el que el precio medio de Madrid era 9.700 €/m² y 10.800 €/m² en Barcelona, observamos que todavía hay recorrido en precio.

A la hora de analizar el precio de la vivienda libre a nivel nacional, se observa una importante dispersión entre las 52 provincias. Como se puede apreciar en el mapa las provincias que poseen los precios más elevados, superiores a 2.000 €/m² son Madrid, Barcelona, Vizcaya, Guipúzcoa y Baleares. El precio medio de la vivienda se ha incrementado un 1,6% en los últimos 12 meses. Las provincias que más incrementos de precios han registrado han sido Barcelona, Madrid, Guadalajara, Málaga y Las Palmas.

En relación al esfuerzo realizado por las familias, hay dos indicadores, que miden la accesibilidad a la compra de la vivienda:

– No destinar más del 33% de la renta disponible del hogar al pago de la hipoteca. En este sentido la situación ha mejorado considerablemente desde el año 2008, como consecuencia del ajuste de los precios y la bajada del Euribor. Actualmente, este indicador se encuentra en un 34,00%, a fecha junio 2017, último dato publicado por el BDE. Se debe tener en cuenta que este indicador está muy condicionado con la evolución de los tipos de interés y puede mostrar importantes variaciones a lo largo de la vida de la hipoteca.

– Existe otro indicador que mide la relación entre la renta anual de los hogares y el precio de la vivienda. El objetivo es que no se destine más 4,5 – 5 años al pago de la vivienda. El último dato publicado por el banco de España es de 7 años mientras que la media en Europa se sitúa entre 4 y 5 años.

Un dinamizador de la demanda de viviendas lo suponen las condiciones de financiación, con el Euribor prácticamente en mínimos históricos y el acceso al crédito. Después de varios años de restricciones y escasa predisposición por parte de los bancos para conceder hipotecas, la situación ha cambiado sustancialmente, incrementándose el número de hipotecas y el dinero prestado. No obstante, a pesar de que se estén incrementado el número de hipotecas, los bancos se muestran más cautos respecto a los requisitos exigidos para la concesión de hipotecas, niveles de endeudamiento. No obstante, muchas de las operaciones realizadas se han hecho con “equity”, sin necesidad de financiación o con un nivel de endeudamiento inferior al 30%.

El gráfico superior expone la evolución de la concesión de hipotecas sobre viviendas desde 2010 hasta el mes de agosto de 2017, último dato publicado por INE. En lo que llevamos de año el incremento acumulado anual asciende al 12%, además, poco a poco, la tendencia a determinar las hipotecas a un tipo fijo está ganando cuota de mercado, ante el temor de subidas de tipos en el medio plazo.

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