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Nuevos actores para un mercado residencial al alza

El mercado residencial se ha convertido en uno de los grandes protagonistas del sector inmobiliario a lo largo de 2017. Tras una larga travesía por el desierto entre los años 2009 y 2013, salió del letargo a partir del 2014, cuando logró reactivar la actividad, principalmente mediante la fórmula de cooperativas y promoción delegada, y ya el año pasado se vislumbró una mejora sustancial en los fundamentales del mercado, gracias al aumento en el número de transacciones y la estabilidad en los precios. 2017 está siendo el año de la confirmación de la buena salud de la que goza el mercado, representado en una elevada actividad promotora y en el interés por nuevos actores que están invirtiendo e institucionalizando el sector.

Durante los últimos meses, el mercado está cambiando a velocidad de crucero con la puesta en escena de nuevos players, como es el caso de los fondos de inversión interesados en hacerse con el negocio residencial en España, mediante la inyección de capital en las principales promotoras españolas. Buen ejemplo es Lone Star, fondo americano compró a Kutxabank su filial inmobiliaria en 2014 por 930 millones de euros, y Värde, que se hizo con Vía Célere por 90 millones de euros y con Aelca por 50. Además, estamos asistiendo a la firma de atractivas joint venture porparte de inversores, que aportan el capital, y empresas de carácter local, que ofrecen el conocimiento y características de la zona en cuestión, como es el caso de las alianzas de Morgan Stanley con Gestilar o la de Green Oak con Ibosa para el proyecto de Torre Borealis, en Madrid.

En este escenario de cambio vertiginoso y un nuevo impulso al sector residencial, lo cierto es que todavía podemos marcar un mercado a tres velocidades.
Por un lado están Madrid, Barcelona y los municipios de su área de influencia, en un segundo plano se sitúan mercados como la Costa del Sol, Valencia o Baleares, que cuentan con una demanda elevada y los precios mostrarán tendencias alcistas, y finalmente el resto del mercado que, dependiendo de la ubicación concreta, muestra una dinámica algo menos positiva.

Con respecto al mercado de alquiler, es otro segmento que seguirá ganando peso, con incrementos de precios, sobre todo en esos principales mercados descritos anteriormente. Además, la aparición de esos nuevos actores, como socimis, servicers, fondos de inversión o family offices, contribuirá al desarrollo y profesionalización de este segmento, gracias a las atractivas rentabilidades que está ofreciendo el mercado de alquiler y al creciente interés por parte de los inversores. Precisamente, existen varias socimis que están apostando por el residencial, profesionalizando el mercado.

El desarrollo de este segmento irá a más, surgiendo otras nuevas compañías. Un buen exponente de este cambio de paradigma es la reciente creación de Tempore Properties, la compañía impulsada por Sareb. Esta recuperación del mercado residencial también se está trasladando al mercado bursátil, hacia el que están dando el salto varias compañías. El estreno en bolsa de Aedas Homes, en el mes de octubre, se une al de Neinor el pasado verano. Dos promotoras inmobiliarias que suman una capitalización por encima de los 2.800 millones de euros y que han abierto una ventana de oportunidades en el sector.

Además, el fondo americano Värde prepara la salida a bolsa de Vía Célere y Aelca para el año que viene, aprovechando ese elevado interés que existe por invertir en el inmobiliario español.

Más allá de las operaciones de cartera de viviendas y edificios, llevadas a cabo por fondos de inversión y socimis, y la salida a bolsa de importantes promotoras inmobiliarias, que está provocando la institucionalización del mercado residencial, la mayor cantidad de dinero se mueve en manos de los particulares. La compra de una vivienda es, generalmente, la mayor inversión realizada a nivel usuario.

Teniendo en cuenta el número de transacciones realizadas, y el precio medio de las mismas, se prevé un volumen de inversión directa en viviendas de 80.510 millones de euros en 2017.

De cara a los próximos meses, las políticas de contención al crédito, tanto a promotoras como a particulares, que están llevando a cabo las entidades financieras, el desarrollo de promociones con sentido en ubicaciones con demanda real y los buenos ritmos de comercialización disipan la amenaza de una nueva burbuja en el sector.

Las buenas perspectivas que sigue manteniendo la economía española en el corto y medio plazo intuyen un incremento de la demanda de viviendas, apoyadas por las favorables condiciones hipotecarias, lo que unido a los niveles limitados de la oferta actuales, contribuirá a la estabilización de los precios o a incrementos moderados en los mercados más consolidados.

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